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Sie vermieten eine Wohnung, ein Haus oder mehrere Einheiten? Wir erstellen Ihre Steuererklärung bei Vermietung mit allen absetzbaren Kosten. Und wir rechnen mit Ihnen, bevor Sie kaufen, sanieren oder verkaufen. Persönlich in Karlsbad und Karlsruhe oder digital.
Entscheidungen vor dem Notartermin · Anlage V für jedes Objekt · Persönlich oder digital
Der Lebenszyklus Ihrer Immobilie
Bei jedem Schritt mit Ihrer Immobilie entscheidet sich, wie viel Steuer Sie in den nächsten Jahren zahlen. Wir begleiten Sie durch alle vier.
01
AfA · Kaufpreisaufteilung
Der Gebäudeanteil im Kaufpreis bestimmt Ihre Abschreibung über Jahrzehnte.
02
Anlage V · Werbungskosten
Jedes Jahr alle Kosten erfassen, Verluste mit dem übrigen Einkommen verrechnen.
03
15-Prozent-Grenze
Sofort absetzbar oder über Jahre abschreiben? Der Zeitpunkt entscheidet.
04
Spekulationsfrist
Nach zehn Jahren steuerfrei. Vorher rechnen wir den Gewinn genau aus.
Ehrlich gesagt
Eine einzelne Wohnung mit stabiler Miete und ohne größere Reparaturen können Sie oft selbst erklären. Seit dem 1. September 2026 darf auch ein Lohnsteuerhilfeverein Vermieter ohne Einnahmegrenze beraten.
Ein Steuerberater lohnt sich, wenn die Zahlen größer werden oder eine Entscheidung ansteht:
Sie haben eine Immobilie gekauft und die Abschreibung beginnt
Sie planen eine Sanierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf
Sie möchten verkaufen und die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen
Sie vermieten an Kinder, Eltern oder andere Angehörige
Sie vermieten eine Ferienwohnung oder möbliert
Mehrere Eigentümer vermieten gemeinsam, zum Beispiel als Erbengemeinschaft
Vermieten
Mieteinnahmen versteuern Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Von den Einnahmen ziehen Sie die Werbungskosten ab, nur der Überschuss wird versteuert. Für jede vermietete Immobilie erstellen wir eine eigene Anlage V.
Abschreibung auf das Gebäude (AfA)
Schuldzinsen und Finanzierungskosten
Reparaturen und Instandhaltung
Grundsteuer, Versicherungen und Hausgeld
Verwaltungskosten, Fahrtkosten und Kontoführung
Kosten für Anzeigen und Mietersuche
Der Anteil der Steuerberatungskosten, der auf die Vermietung entfällt
Übersteigen die Kosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust. Den verrechnen wir mit Ihren übrigen Einkünften, zum Beispiel mit Ihrem Gehalt.
Kaufen
Das Gebäude schreiben Sie über die Nutzungsdauer ab, der Grund und Boden bleibt außen vor.
2 %
Regelsatz für Wohngebäude
2,5 %
Fertigstellung vor 1925
3 %
Fertigstellung ab 2023
Für neue Mietwohnungen mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gibt es zusätzlich die degressive AfA mit 5 Prozent vom Restwert. Unter weiteren Voraussetzungen kommt eine Sonderabschreibung hinzu. Welche Variante sich für Sie rechnet, klären wir vor dem Kauf.
Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, bestimmt Ihre Abschreibung über Jahrzehnte. Das Finanzamt nutzt dafür oft die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Eine begründete Aufteilung im Kaufvertrag oder ein Gutachten kann zu einem höheren Gebäudeanteil führen. Eine gesetzliche Regel zur Kaufpreisaufteilung ist im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 geplant. Wir behalten das für Sie im Blick.
Sanieren
Ob eine Reparatur sofort absetzbar ist oder über Jahre abgeschrieben wird, macht einen großen Unterschied.
Kosten, die das Gebäude in Schuss halten, etwa neue Fenster, eine neue Heizung oder ein frisch gestrichenes Treppenhaus. Sie sind im Jahr der Zahlung absetzbar. Größere Beträge können Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wenn das in Ihrem Fall günstiger ist.
Kosten, die das Gebäude erweitern oder deutlich aufwerten, zum Beispiel ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss oder eine Wohnung mehr. Sie erhöhen die Abschreibungsgrundlage.
15 %
Sanieren Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf und übersteigen die Kosten ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäudekosten, zählt alles als Herstellungsaufwand. Dann ist nichts mehr sofort absetzbar. Mit einem Plan, wann welche Arbeiten anfallen, lässt sich das oft vermeiden.
Verkaufen
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist er steuerfrei. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, gilt die Frist nicht.
Wir berechnen den Veräußerungsgewinn vor dem Verkauf, einschließlich der bereits genutzten Abschreibung. So sehen Sie, ob sich ein späterer Verkaufstermin lohnt.
Sie verkaufen kurz vor oder im Ruhestand? Steuerberater für Rentner →
Vor dem Notartermin prüfenFamilie und Sonderfälle
Vermieten Sie an Kinder, Eltern oder Geschwister, prüft das Finanzamt genau. Entscheidend ist die Höhe der Miete im Vergleich zur ortsüblichen Miete:
ab 66 %
der ortsüblichen Miete sind die Werbungskosten voll absetzbar.
50 bis 66 %
Hier kommt es darauf an, ob langfristig ein Überschuss zu erwarten ist.
unter 50 %
sind die Kosten nur anteilig absetzbar.
Wichtig ist außerdem ein schriftlicher Mietvertrag, der wie unter Fremden durchgeführt wird. Wir prüfen Vertrag und Miethöhe, bevor das Finanzamt fragt.
Weitere Themen rund um Ihre private Steuererklärung: Steuerberatung für Privatpersonen →
Bei einer Ferienwohnung kommt es darauf an, ob Sie sie selbst nutzen und wie oft sie vermietet ist. Davon hängt ab, ob das Finanzamt Verluste anerkennt.
Bei möblierter Vermietung gehört ein Möblierungszuschlag zur Miete, die Möbel werden gesondert abgeschrieben. Bieten Sie hotelähnliche Leistungen an, kann aus der Vermietung ein Gewerbe werden.
Lohnsteuerhilfevereine dürfen seit dem 1. September 2026 Vermieter ohne Einnahmegrenze beraten. Für eine vermietete Wohnung ohne Besonderheiten ist das eine gute Wahl.
Lohnsteuerhilfeverein
Jahresbeitrag, Beratung im Rahmen der Mitgliedschaft. Einkünfte aus Gewerbe oder selbstständiger Tätigkeit darf ein Lohnsteuerhilfeverein nicht übernehmen.
Kanzlei Buser
Vor einem Kauf, einer Sanierung oder einem Verkauf. Oder wenn neben der Vermietung Einkünfte aus Gewerbe oder selbstständiger Tätigkeit dazukommen.
Die Vergütung richtet sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV). Sie hängt von der Zahl der Objekte und dem Aufwand ab. Eine vermietete Wohnung kostet weniger als mehrere Objekte mit Sanierung im selben Jahr. Im ersten Gespräch nennen wir Ihnen einen Rahmen.
Die Kosten für die Anlage V sind als Werbungskosten bei der Vermietung absetzbar.
01
Sie schildern uns Ihre Objekte und was Sie vorhaben: kaufen, sanieren, verkaufen oder einfach die Erklärung abgeben.
02
Mietverträge, Kreditunterlagen, Rechnungen und Nebenkostenabrechnungen geben Sie uns digital oder in Papierform.
03
Wir erstellen die Anlage V für jedes Objekt und zeigen Ihnen, wo sich im nächsten Jahr etwas gestalten lässt.
Wer Sie berät
Als Dipl.-Betriebswirt und Steuerberater begleitet Klaus Buser Vermieter und Immobilienbesitzer bei den Entscheidungen, die über die Steuererklärung hinausgehen: Kauf, Sanierung, Verkauf oder Übertragung an die Familie.
Im Alltag betreut Sie ein fester Ansprechpartner aus seinem Team, der Ihre Objekte und Unterlagen kennt.
Persönlich bei uns vor Ort oder digital, für Immobilien in Karlsruhe, Karlsbad, Ettlingen und darüber hinaus.
● Karlsbad
● Karlsruhe
Tax in the City
Karlstraße 30–32, 76133 Karlsruhe
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Fragen & Kontakt
Ab wann lohnt sich ein Steuerberater als Vermieter?
Meist dann, wenn Sie mehr als eine Wohnung vermieten, eine Immobilie gekauft haben oder eine Sanierung oder einen Verkauf planen. Bei einer einzelnen Wohnung ohne Besonderheiten reicht oft eine eigene Erklärung.
Sind die Kosten für den Steuerberater absetzbar?
Ja, soweit sie auf die Vermietung entfallen. Die Kosten für die Anlage V sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung.
Wie wird die Abschreibung einer Wohnung berechnet?
Vom Kaufpreis wird der Anteil für Grund und Boden abgezogen. Auf den Gebäudeanteil plus anteilige Kaufnebenkosten gilt der AfA-Satz, meist 2 Prozent pro Jahr.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor auch früher.
Wie lassen sich größere Reparaturkosten verteilen?
Erhaltungsaufwand für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Gebäude können Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn Ihr Einkommen in einem Jahr niedriger ist oder die Kosten sehr hoch sind.
Was gilt bei Vermietung an Familienangehörige?
Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete sind die Kosten voll absetzbar. Darunter prüfen wir, welche Regel greift und ob eine Anpassung der Miete sinnvoll ist.
Was ist zu tun, wenn mehrere Eigentümer gemeinsam vermieten?
Dann ist meist eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung nötig. Die Einkünfte werden dort ermittelt und auf die Eigentümer verteilt. Wir übernehmen diese Erklärung für Sie.
Vor Kauf, Sanierung oder Verkauf: Sprechen Sie mit uns, solange sich noch etwas gestalten lässt.
